房屋在未办理房屋权属证的情况下是否能就房屋使用权进行处理？

【广州婚姻家事律师】

房屋在未办理房屋权属证的情况下是否能就房屋使用权进行处理？

案情概览

上诉人（原审原告）：周某1，女

上诉人（原审被告）：周某2，男

××××年××月××日，原、被告经登记结婚。2008年3月10日，周某2作为建房户主，周某1为现有在册人口向缙云县国土资源局提交农村私人建房用地呈报表，申请审批建房用地面积60平方米。2008年6月5日，缙云县建设局向周某2户颁发了“乡字第2008G1064-2007号”乡村建设规划许可证，允许其建设规模为“占地面积60平方米，三层，建筑面积180平方米的住宅”。在建房过程中，因原、被告在外经商，且原告也在孕期内，建房的相关事宜交由被告父母负责打理。2014年10月27日，缙云县国土资源局、缙云县住房和城乡建设局认为周某2的案涉房屋存在占用集体土地及超建筑面积等违建行为，分别对其作出罚款处罚。

2018年3月20日，被告周某2向本院起诉要求与周某1离婚，该院作出判决，驳回周某2的诉讼请求。同年4月16日，原、被告经自行协商达成离婚协议后登记离婚，并对子女抚养、婚后共同财产及债务作出处理。协议第三条约定夫妻共同财产的处理：“位于永康市某小超市一家归男方所有，男方付给女方18万人民币。”同日，被告向原告转账支付了18万元。双方的离婚协议对案涉房屋的所有权及使用权均未涉及。

法院认为

法院认为，本案的争议焦点：一、案涉房屋在未办理房屋权属证的情况下是否能就房屋使用权进行处理。二、原告是否享有案涉房屋的使用权。

关于焦点一，房屋的使用权是对房屋的实际利用权利及有限占用权，即建筑人对其建筑物的占有，作为一种事实状态受法律保护。本案中，被告周某2户于2008年取得乡村建设规划许可证及浙江省私人建房用地许可证，并在已审批取得的土地上建造了房屋，虽然案涉房屋存在部分违建行为且目前尚未办理房屋产权登记，但根据建造及合法占有的事实行为，周某2户对案涉房屋享有房屋使用权且该使用权受法律保护。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条中“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”的规定，原告请求对案涉房屋的使用权进行分割，不违反法律的规定。

关于焦点二，案涉房屋的建房用地许可证及乡村建设规划许可证虽记载周某2为户主和建设人，但其在审判并取得许可以及实际建造过程中，原告周某1系作为现有在册人口向有关部门申报建房用地面积，同时，案涉房屋系在原、被告婚姻关系存续期间所建造，故原告周某1对案涉房屋享使用权。现原告周某1作为权利人要求分割房屋使用权，理由正当，应予支持。

被告关于建房资金及人力均来源于其父母，案涉房屋不属于夫妻共同财产的抗辩，本院认为证据不足，不予采信。但考虑到被告的父母在原、被告建房过程中有出资和出工帮助建房，且房屋建成后即长期与原、被告共同居住于案涉房屋的第一、三层，并在案涉房屋的第二层开店经商等现实状况，为有利于各方的生产、生活，法院在征询周某1诉讼请求时，周某1明确要求分给其一层或一层半，综合本案的实际情况，将案涉房屋的第五层归其使用，本院予以支持。案涉房屋的楼梯、公用通道、第五层的平台归双方共同使用。

原告在离婚后虽然不再是被告方的家庭成员，但在今后的使用过程中，本院希望原、被告能考虑到共同生育的两个女儿的身心健康成长，以及相互考虑对方的生活需要和便利，尽量避免纠纷。

律师评析

在农村私人建房用地呈报表上，周某1是作为在册人口与周某2一起申请审批建房的，故周某1与周某2系案涉房屋的权利人。周某2认为周某1不是案涉房屋的权利人的理由不能成立。

农村建房虽经合法审批，但存在违建部分，如按现有证据无法区分房屋合法建造部分和违建部分，即合法建造部分与违建部分存在混同的，当事人要求分割使用的，可根据权属份额再结合房屋现状、使用便利等因素分配使用，本案案涉房屋虽取得了私人建房用地许可证，但在建造过程中存在违章行为，现房屋合法建造部分和违建部分混合，上诉人周某1要求分割使用的，可结合本案具体情况分割使用，上诉人周某2认为案涉房屋存在违章建筑不宜分割的意见，法院则不予采纳。

由于在建房过程中，双方当事人在外经商，建房的相关事宜交由周某2父母打理，考虑到周某2父母在建房中有出资、出力的情况，可在分割使用份额时适当多分给周某2。但周某2认为建房资金及人力均来源于其父母，案涉房屋系其与父母所有的主张，与法无据。