一方婚前购买的房屋，婚后还贷，未作为房屋登记人的一方对外欠有个人债务，能否以该房屋抵债？

【广州婚姻家事律师】

一方婚前购买的房屋，婚后还贷，未作为房屋登记人的一方对外欠有个人债务，能否以该房屋抵债？

基本案情               

胡某某与赵某某系夫妻关系，婚前赵某某以个人名义购买了一套房屋并支付了房屋首付，婚后两人共同偿还该房屋的贷款。2019年8月，因胡某某与好友魏某某签订借款合同，并约定该借款为个人债务，到期后胡某某以个人财产偿还该借款。

2019年10月，借款到期后，胡某某未能及时清偿债务，魏某某于是向法院申请支付令，法院受理后经过审理依法向胡某某发出支付令。胡某某仍未能及时清偿借款，该案件遂进入强制执行阶段。魏某某申请法院对胡某某与赵某某共同居住的房屋进行查封，但遭到法院拒绝，魏某某不服，向法院提出许可执行之诉。

法院观点

法院认为，本案中的争议焦点在于被执行人胡某某与其配偶共同居住的房屋是否应列为执行财产。

根据双方当事人的举证和法院以职权查明的事实，本案中，胡某某与魏某某之间的债务明确约定有胡某某的个人债务，应当有胡某某的个人财产对其承担责任。而本案中的涉案房屋登记在赵某某名下，是赵某某婚前购买，婚后双方共同还贷的房屋。根据我国物权法和婚姻法解释三的规定，赵某某为该房屋的所有权人，胡某某仅对该房屋享有债权，物权优先于债权，因此赵某某对房屋享有足以排除强制执行的权利。

律师分析

本案中需要注意的是，根据我国婚姻法解释三的规定，对于婚前一方购买且登记在其名下的房屋，婚后双方共同还贷的，离婚分割财产时，若双方无法达成一致，该房屋的所有权归属于产权登记的一方，并由取得财产的一方给予对方补偿。由于可以看出，对于双方共同还贷的部分尽管已经形成共同财产，但是在无法达成一致约定时，法院确定房屋所有权仍依据物权法定原则，由登记一方取得产权，未登记一方仅对其还贷的部分享有债权。而物权的效力的优先与债权，则胡某某所享有的债权不得对抗赵某某的物权，因此法院认为，赵某某对该房屋享有足以排除执行的权利。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。